청약조정지역 투기과열지구 투기지역의 이해

정부는 부동산 시장의 과열을 막기 위해 다양한 규제를 시행하고 있습니다. 그 중에서도 청약조정지역, 투기과열지구, 투기지역은 주택시장 안정을 위해 가장 중요한 역할을 하는 규제입니다.

청약조정지역

청약조정지역은 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5대 1 이상인 지역 등을 대상으로 지정됩니다. 청약조정지역으로 지정되면 다음과 같은 규제가 적용됩니다.

• 분양권 전매제한: 분양권을 소유한 사람이 분양권을 다른 사람에게 넘기는 것을 5년 동안 금지합니다.
• 1순위 청약자격 강화: 청약 1순위 자격 요건을 강화하여 실수요자의 청약 기회를 확대합니다.
• 재당첨금지: 청약 당첨 후 10년 동안 재당첨을 금지합니다.

투기과열지구

투기과열지구는 주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높아 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있는 지역에 지정됩니다. 투기과열지구로 지정되면 청약조정지역에 적용되는 규제 외에도 다음과 같은 규제가 적용됩니다.

• 전용면적 85㎡ 이하 아파트의 50%를 청약 1순위자 중 35세 이상, 무주택 5년 이상 서민들에게 의무적으로 우선 분양합니다.
• 주상복합건축물 가운데 주택이나 오피스텔은 선착순이 아닌 입주자 공개모집을 통해서만 분양할 수 있습니다.

투기지역

투기지역은 주택가격 및 토지가격이 급등하는 지역으로 지정됩니다. 투기지역으로 지정되면 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 부과합니다.

청약조정지역, 투기과열지구, 투기지역의 차이점

청약조정지역, 투기과열지구, 투기지역은 모두 주택시장 안정을 위해 지정되는 규제이지만, 그 적용 범위와 강도가 다릅니다.

규제	청약조정지역	투기과열지구	투기지역
지정 요건	주택가격 상승률 2배↑, 청약경쟁률 5대 1	주택가격 상승률 30%↑, 청약경쟁률 5대 1	주택가격 상승률 30%↑, 청약경쟁률 5대 1
적용 규제	분양권 전매제한, 1순위 청약자격 강화, 재당첨금지	분양권 전매제한, 1순위 청약자격 강화, 재당첨금지, 전용면적 85㎡ 이하 아파트의 50%를 청약 1순위자 중 35세 이상, 무주택 5년 이상 서민들에게 의무적으로 우선 분양, 주상복합건축물 가운데 주택이나 오피스텔은 선착순이 아닌 입주자 공개모집을 통해서만 분양	양도소득세 실거래가액 과세

청약조정지역, 투기과열지구, 투기지역의 효과

청약조정지역, 투기과열지구, 투기지역의 지정은 주택시장의 과열을 완화하는 데 어느 정도 효과를 거두고 있습니다. 한국부동산원 조사에 따르면, 청약조정지역으로 지정된 후 주택가격 상승률은 지정 전보다 낮아지는 경향을 보였습니다.

예를 들어, 2020년 8월에 청약조정지역으로 지정된 세종시는 지정 전 1년간 주택가격 상승률이 23.1%였지만, 지정 후 1년간 주택가격 상승률은 14.7%로 하락했습니다.

투기과열지구로 지정된 경우에도 주택가격 상승률이 지정 전보다 낮아지는 경향이 있습니다. 2020년 12월에 투기과열지구로 지정된 부산시는 지정 전 1년간 주택가격 상승률이 22.0%였지만, 지정 후 1년간 주택가격 상승률은 12.6%로 하락했습니다.

이러한 결과는 청약조정지역, 투기과열지구, 투기지역의 지정이 주택시장의 투기를 억제하고, 실수요자의 내집 마련 기회를 확대하는 데 기여했다는 것을 의미합니다.

청약조정지역, 투기과열지구, 투기지역의 한계

청약조정지역, 투기과열지구, 투기지역의 지정만으로는 주택시장의 안정을 완전히 이루기에는 한계가 있습니다.

특히, 청약조정지역, 투기과열지구, 투기지역에 적용되는 분양권 전매제한 규제는 실수요자의 피해를 초래한다는 비판이 있습니다. 분양권 전매제한으로 인해 실수요자가 분양권을 매입할 수 없게 되면, 결국 주택을 구입할 수 있는 사람은 자금력이 있는 투자자만이 되기 때문입니다.

또한, 청약조정지역, 투기과열지구, 투기지역의 지정은 주택시장의 전반적인 침체를 유발할 수도 있다는 우려도 있습니다. 청약조정지역, 투기과열지구, 투기지역으로 지정되면 주택 거래가 위축되고, 주택 가격도 하락할 수 있기 때문입니다.

따라서, 청약조정지역, 투기과열지구, 투기지역의 지정과 함께, 주택 공급 확대, 다주택자 양도소득세 중과세 등 실질적인 주택시장 안정을 위한 정책이 함께 추진되어야 합니다.